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房企年報眾生相:龍頭拼規模擴張“掉隊者”臨資金大考

房企年報眾生相:龍頭拼規模擴張“掉隊者”臨資金大考

分類:
行業動態
來源:
發布時間:
2018/04/09

  2017年房企的年報大幕掀開,看點紛呈。根據中原地產統計,從已經發布的企業業績看,2017年房地產全行業主流房地產企業利潤爆發已經成為定局:A股已經發布年報的房地產企業合計37家,港股等超過15家,合計超過50家房地產企業的年報數據顯示,平均2017年房地產行業主流企業,凈利率高達12.3%。

  隨著行業規模競爭愈演愈烈,身處其中的企業也表現出對規模擴張的野心。不過,即使行業整體預喜,大佬們對于2018年的銷售業績卻持謹慎態度,掂量著規模和利潤之間微妙的平衡關系。

  對于“要規模還是要利潤”這一問題,綠城中國回應《中國經營報》記者表示:“相比規模,更加關注的是有質量的增長。如果拋開核心競爭力談未來的發展,純粹靠資本運營、投資投機來獲取差價,靠規模來獲取其他收益,我們認為是不可取的。”禹洲地產相關負責人提出:“禹洲堅持‘利潤’‘規模’及‘風險控制’三駕馬車共同驅動的原則,以股東的長久實際利益為最高出發點。”

  規模利潤平衡術

  2017年,行業集中度愈加凸顯,然而就銷售規模的增長而言,2018年大型房企對于銷售目標增長率的表現反而比較低調。近日,恒大集團董事局主席許家印表示,未來恒大不會只追求規模,而是更看中增長的質量。同時,融創中國董事局主席孫宏斌表示:“今年我們定了一個目標,就是控制風險降杠桿,將公司置于絕對安全的位置。”

  作為中型房企的典型代表,綠城中國則表現出對規模增長的追逐。綠城中國執行董事兼總裁曹舟南表示,2018年銷售目標定在1700億元左右,2019年綠城將突破2000億元。

  近日綠城中國發布2017年年報,截至2017年12月31日,實現收入419.52億元,同比增長44.79%;毛利80.76億元,同比增長34.10%;股東應占年度溢利21.90億元,同比增長14.21%。同時公告顯示,截至2017年12月31日,綠城中國銀行存款及現金約為359.8億元,創歷史峰值;凈資產負債率為46.4%,同比大幅下降;2017年總借貸加權平均利息成本為5.4%,與2016年的5.9%相比進一步下降。

  值得一提的是,綠城深耕杭州市場多年,被外界稱為浙系房企一哥,去年卻走下了杭州銷售第一的寶座。對此,綠城中國回復記者稱:“這時我們讓出杭州第一的位置并不意味著綠城不再重視杭州市場,而是綠城戰略性的讓步,如果非要堅持第一的位置,綠城好不容易拋開的各種額外負擔,可能又會重新回來。在杭州,但凡是符合我們要求的地塊,只要不虧損,綠城都愿意去做。”

  同時,根據禹洲地產2017年年報披露,去年超額完成調整后的年度合約銷售目標,以403.5億元,按年上升73.69%。年內累計合約銷售建筑面積為238.09萬平方米,按年上升30。19%。

  禹洲地產主席林龍安表示,集團2018年銷售目標為600億元,按年增50%;2020年銷售目標達到1200億元,年復合增長率逾40%。不過,禹洲地產方面對記者表示:“規模方面,禹洲強調的還是三駕馬車,不單純追求量的提升,力求在規模與利潤間實現平衡以支持可持續發展。”

  兵馬未動,糧草先行。土地儲備方面,綠城2017年在土地市場表現積極,全年新增37幅地塊,總建筑面積859萬平方米,總土地款為644億元,拿地項目數甚至遠遠超過綠城過去三年拿地項目的總和。

  截至2017年底,綠城一二線城市的土地儲備總可售貨值占比高達70%。而隨著調控政策的持續加碼,一二線城市受限價、限購等政策影響明顯,后續是否會影響到公司的資金回籠進度和區域銷售業績?

  對此,綠城方面回應稱:“我們認為在一二線城市拿的地價只要是合理的,未來一定是有價值的。盡管我們重點布局在一二線城市,但是也十分關注流動性和負債率。我們在二線城市和強三線也會做一些流動性補充,但不是戰略性布局。”

  而根據信達地產發布的2017年年報,報告期內公司累計實現銷售面積113.75萬平米,同比下降26.30%。按權益比例計,信達地產新增儲備計容規劃建筑面積,僅為52.80萬平方米。據了解,2018年公司計劃簽約權益銷售額270億元,計劃項目投資額100億元;計劃新開工面積90萬平方米,計劃竣工面積110萬平方米。對此有行業人士提出,在其他開發商紛紛調高2018年銷售業績的大背景下,信達地產的新年計劃略顯保守。

  另外值得一提的是,與大部分積極拿地的房企不同,恒盛地產于2017年內未購入任何土地。記者查詢發現,恒盛地產從2014年至今已經連續4年未有拿地動作。公司方面表示,截至2017年12月31日,集團已取得土地證或已簽署土地收購合同的土地儲備總量為790萬平方米,足夠其未來三至五年開發所需。然而連續多年未有土地進賬,公司的可持續開發將面臨考驗。

  資金流轉大考

  隨著標桿房企趁勢御風,強者恒強,不少中小房企卻面臨巨大危機,部分企業甚至已經在生死線上苦苦掙扎。

  近日,金隅集團發布2017年年報,其中,房地產板塊實現主營業務收入160.80億元,同比減少12.84%,毛利額41.12億元,同比減少18.88%;全年實現結轉面積94.86萬平方米,同比減少18%,其中商品房結轉面積94.25萬平米,同比減少9.8%,保障性住房結轉面積0.61萬平方米,同比減少94.5%。記者就房地產業績表現以及發展布局等問題致電致函金隅集團,截至發稿未獲回應。

  同時根據恒盛地產2017年年報,截至2017年12月31日,集團錄得34.66億元綜合銷售收入,較2016年的25.73億元上升34.7%。不過,集團錄得公司擁有人應占虧損人民幣26.09億元,較2016年公司擁有人應占虧損40.21億元下降35.1%。

  中泰證券首席經濟學家李迅雷認為,當前房企融資成本正大幅上升,“2018年對房企的考驗將是資金流轉問題”。

  另外記者注意到,前幾年信達地產頻頻通過杠桿資金斬獲高價地塊,公司負債率偏高,2017年公司在公開土地市場和并購上并無大的動作,但資產負債率依然略有上升,達到86.01%。對此,接近信達地產的人士表示,信達地產的負債水平與發展階段相適應,財務總體穩定。從剔除預收賬款的實際負債率、經營性現金流凈額、賬面資金等指標看,其負債水平還算可控。

  值得一提的是,年報信息顯示,恒盛地產的資本負債比率為393.4%,相較于行業內的其他企業,其資本負債比率偏高。記者同時注意到,于2017年12月31日,恒盛地產若干借款的本金還款及利息付款分別為3272940000元及相關1496572000元已逾期(“逾期貸款”)。

  除以上的逾期借款外,于2017年12月31日,恒盛地產還違反了2018年到期的優先票據的若干條款及條件。恒盛地產在年報中提到:“除以上所述外,誠如有關本集團若干借款的相關貸款及融資協議所訂明,本集團任何借款的違約可能會導致該等借款出現交叉違約。基于上述違約事件,于2017年12月31日,該等借款的本金金額4430823000元被視為違約,而其中為數人民幣1738697000元原合約還款日為2018年12月31日以后的借款已被重新分類為流動負債。”

  同時恒盛地產披露,集團與上海地通建設(集團)有限公司(以下簡稱“上海地通”),一家由公司的最終控制人直系親屬控制的公司,于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度的持續性關聯交易未被獨立股東于2017年12月28日及2018年3月21日舉行的特別股東大會上通過。為確保遵守香港聯合交易所有限公司證券上市規則,集團需重新審視相關的建筑計劃并修訂或取消現有的建筑服務合同。

  對此,恒盛地產表示:縱然集團已經與上海地通達成約定這些對現有的建筑服務合同的修訂或取消將不會導致任何罰則,這些開發計劃的改變將可能導致項目的阻礙或延誤并對本集團未來的凈現金流入構成不利影響。

  克而瑞研究中心分析師指出,隨著房企資金面趨緊,對于部分處于擴張期的中小房企而言,可能面臨資金鏈的風險。

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